今週末はまた30℃と暑くなりそうですが、さすがに朝晩は涼しくなってきましたね。

私が趣味の釣りで通う榛名湖は朝の気温が10℃を切って息が白く見えるようになっています。

ターゲットのバスは中々思うように釣れませんが、せっかくのアウトドアに出かけるのでお昼はソロキャンプ気分でお湯を沸かして、カップラーメンとコーヒーを淹れて自然を満喫しています。

今シーズンは釣りの師匠が使っているのを見ていいなーと思いながらも廃盤でなかなか見つからなかったコールマンのシングルバーナーを偶然アウトレットで見つけてリアクションバイト（釣り用語です。”思わず即買い”という感じでしょうか）。

で、今までツーバーナーで使っていたヤカンを乗せたらぐらぐらなので(￣▽￣;)　一人用のケトル（ヤカンが急におしゃれに聞こえます）を購入しました。

別にコールマンでなくても良かったのですが取手が立って固定できるので熱くならないとか、90℃傾けてお湯を注いでも蓋が落ちないのがいいとか口コミを信じて購入しました。

容量が0.6ℓなので実際に使ってみてカップラーメンとコーヒーを一杯淹れて丁度良い感じです。

 

釣れなくても素晴らしい景色の中で旨いコーヒーが飲めればいいじゃないか、と自分を納得させながらバスとの出会いを狙ってキャストを続けています。

 

ちなみに当社が出展している上毛新聞コンセプトホーム前橋江木会場目の前のパワーコメリはコールマンジャパンと提携しているのでしょうか、オリジナル商品もあったりコールマングッズが比較的充実しています。

この秋アウトドアを愉しもうという方はぜひパワーコメリと当社モデルハウスに寄ってからお出かけください。

では今週もブログスタート

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私が細々と続けているこのブログでアクセス数がいつも上位で、繰り返し読まれているのが「資金計画」にまつわる話。

それだけお家を検討されている方が興味がありながらも意外とピン！とくる情報が無いのかもしれません。

少しでもみなさんの需要があるのだとすれば「お家づくりの資金計画」にまつわる投稿を充実させて行きたいと思います。

実例をもとにその時々に合わせて書いているので今のご時世に合わない場合は都度アップデートも含めて過去記事もメンテナンスしてシリーズ化することでニーズに合わせて、検索しやすいようにブログタイトルも改善していきますのでお役に立てば幸いです。

 

さて、今日のお題は「ご家族の土地にお家を建てる」編。

昨今の建築資材高騰でこれまで注文住宅を検討されていた方も土地からとなるとローンが厳しいなーという方が増えています。

その中でご両親などご家族名義の土地があって、そこに建てられる方は本当にラッキーです。

私が言うのもなんですが、親のすねはかじられるだけかじってあげた方が良いと思います。

親の感情として、子に何かしてあげたいというのは幾つになってもあると思いますので、なんだかんだ言っても頼られるのはネガティブな内容でなければ悪い気持ちにはならないのではないでしょうか。※親御さんの顔色を見ながらうまく切り出してください。

 

一方で要注意なのが「こーんなに土地があんだから好きなとこに建てればいいだんべ。早く建っちまえや。」という有り難いお言葉。

土地というのは所有しているからと言って何でもできるわけではなく、都市計画や地域の条例”等”によってさまざまな制限があり、「好きなところに」という訳には行かないのです。

そして融資をする金融機関はその土地の流動性、担保性を評価して融資条件も提示してきます。

過去のブログでも書きましたが土地を購入して家を建てる場合には基本的にweb銀行は「市街化」以外に融資をしません、メガバンクと呼ばれる都市銀行も「市街化」の場合は担保評価がほぼゼロです。

では建て主とは異なる方（ご家族）名義の土地にお家を建てる場合融資はどうなるのでしょう。

【現在の地目が農地の場合】：まずは土地が青地か、白地かを（各市町村窓口で）調べてください。

→ 白地の場合は申請によって宅地に出来る”可能性”があります。青地の場合はさらに宅地化のハードルは高く、除外の申請が認められれば宅地に出来る”可能性”があります。

前述の通り、都市計画法の用途地域で「市街化」区域以外は基本的に家を建てられない場所であることは承知しておきましょう。

建てられるとしても除外申請、農転など開発行為には費用がかかりますので事前に見積りを取っておきましょう。

また費用だけでなく、宅地化に要する時間も要確認です。除外の場合には1年がかり、農転には申請から1ヶ月ほどみておいてください。

※ちなみに市街化の中の畑などの場合は許可でなく申請だけで済む場合がほとんどですのでスケジュールに影響は無いです。

 

 

【土地の担保評価について】：「こーんなに土地があんだから担保に入れちまえばいーだんべ」

→ご家族の土地に建てる場合、 建て主の所有ではないので土地がどんなに広くても建て主に対する融資額に影響（増額になること）は無いようです。ご家族の方による物上保証ということで連帯保証とは異なることに注意が必要です。

金融機関によっては担保評価で融資の保証料が優遇されることもありますが、個別の案件対応ですのでご利用を予定される金融機関でご確認ください。

逆に気をつけないといけないのはその土地に抵当権の設定などがされていないか必ず事前に調べておくこと。

事業をやられている方の場合には根抵当が設定されていたり、過去の借入で抵当権を設定されていたものが実際は完済しているのに抵当権の抹消手続きが終わっていないとか。

 

 

私が経験した物件では土地の売主の地主様が「あーそれはもう完済してるから抵当権外すよ」と言ったものの、銀行から何年も前に届いていた書類が見つからず、再発行を依頼したら発行した支店が統廃合ですでに存在しておらず本店決裁案件となり、数カ月待たされてなかなか土地が引渡しにならず、建て主の方はお子様の学校が始まる前に引っ越さないとという期限がありましたのでヒヤヒヤしたことがあります。

ご家族の土地であっても事前に「抵当権が設定されていないこと」確認してください。

代々の相続などの場合ご本人が認識が無い場合もありますので。

 

 

【水道や道路の共用の可能性について】：「はー家が建ってるんだから分けて使えばいーがね」。

→ 確かにそうですがそれも建築基準法や自治体の決まりに照らし合わせて可否が決まることなので地主様の一存で決まることではありません。

よくよく調べたら水道は遥か遠くから引き直しで、道路も実際は建築基準法上の道路とはみなされず入口が無かったなんてことも。。。

 

 

【地盤改良の可能性について】：「ここに何十年も住んでっけど全然大丈夫さね。心配いらねーよ」。

→ これも良く言われます。

昔は瑕疵担保保険の加入が義務になっていなかったので古いお家は地盤調査や地盤改良という言葉すらなかったかと思いますが現在は地盤調査必須です。

そして調査結果によっては地盤改良をして、所定の数値が担保されないと瑕疵担保保険に加入できませんので家が建てられません。

実際に調査してみないとわからない費用なので資金計画では安全サイドで改良が発生するモノと思って計画するのがおススメです。

 

 

【境界確定の必要性について】「隣んちのおじいちゃんが大体この辺だって言ってたいなー」

→ 大体ではお家は建ちません。

境界確定をしていない場合にはあらためて土地の境界確定が必要です。

その費用を誰が負担するのか、事前に相談しておきましょう。

 

【既存建屋の登記の可能性について】「この物置は後からオレが建てたんよー」

→ 古いお宅、特に農家さんの場合は農機小屋や物置など敷地内に複数の建物が建っていて、しかもそれらが登記されていない場合があります。

登記の如何に関わらず資産税課は良く調べて課税されているとは聞きますが新たに家を建てるという過程でこれらを法規通りに処理する必要性が出てくるかもしれません。

これらも事前にどう対応する（壊す？、登記する？）のか、その費用を誰が負担するのか、事前に相談しておきましょう。

 

長くなりましたので今週はこれぐらいにしますが、本文に度々登場する「いーだんべ」というのは決して違法だとか、いい加減ではなく、”その当時はそれで良かった”という場合がほとんどです。

人口の減少や高齢化、地球規模の自然災害が多発する中で毎年様々な規制や制度が見直されて改訂されています。

ご家族のお土地に家を建てようかという場合は、たとえご家族の言うことであっても今の規制に合っていない可能性がありますので早い段階で土地の制約について調べてくれる工務店、ハウスメーカーに相談しましょう。

さんざん夢のマイホームで盛り上がって実は建てられないんだよ。。は悲しすぎますので。

もちろん、当社へのご相談もお待ちしております。「そんなん大丈夫だんべ」要注意です。

 

今週はご家族に悪気は無くても時代がどんどん変わっているので注意して、都度確認してモノゴト進めましょうというお話でした。