古家付き土地は、解体して更地にしてから売却するのと比べると、更地にするための解体費用がかからないため、費用面での負担を減らすことができます。解体費用がかからない分、売却価格を安くすることもできるでしょう。
※一方で、安くした価格が買主にとって最初に見る価格となってしまうことで、さらにそこから解体費用の負担を求められたり、解体費用分を値引きされたりする可能性があります。
相続した築古の家は「土地」として売る方法もあります
2023.10.21
以前ここでモデルハウスの芝の手入れで出た切れ端を会社の前庭に撒いていわゆる「まき芝」をやってみました、という投稿をしましたが結局更地にしておくと雑草がどんどんと生えて来て、その後がどうなったか良くわからなかったので一部雑草を取って確認したところ微妙ではありますが芝がところどころ根付いているようです(*´Д｀)
ただこれで残り全面芝で覆うには数年がかりだなという印象。
また来シーズンも芝の切れ端は出るでしょうから”追いまき芝”して手間を楽しむか、普通にホームセンターで買ってきてちゃっちゃと貼っちゃうか悩むところです。
今はやる気があってもまた40℃近い猛暑になると気持ちは変わっちゃいますから。。。
では今週もブログスタート
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よく不動産ポータルサイトで「土地」で検索しているのに「現況建物あり」「現況有姿」などの表記を見ることがあります。
当社で預かってこのパターンで売り出すのは築年数の古い実家を相続したけれど、誰も住まないし荷物の整理が済んだら売却しようかと考える場合です。
具体的には建物がボロ過ぎて、住まいとして売るにはリフォームが必要だし、古家を解体するのは手間も費用もかかる…という物件です。
※画像はイメージで本文とは関係ありません
そこで登場するのが冒頭に書いた「古家付き土地」として売り出す方法です。
「古家付き土地（ふるやつきとち）」の場合、文字通り古い建物が建ったままの土地で売り出す場合の俗称で、広告上では「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されます。
建物に査定上の経済的価値はなく、あくまでも土地のみの価格として、土地を求める人に訴求する売り方です。
「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るかの境界は明確にはありませんが、木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われることが多いようです。ただし、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。
一方「更地」とは、建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権などがついておらず、購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地を指しますが今回は相続した「家」を中古住宅ではなく、「古家付き土地」として売買する場合についてそのメリットデメリットを簡単に説明します。
メリット①更地にする費用がかからない
メリット②固定資産税が安くなる
建物が現存する場合、固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、敷地面積の200平米までの部分については6分の1、200平米超までの部分については3分の1とすることができます。「古家付き土地」として売り出せば、固定資産税のことを気にせず、腰を落ち着けて売却活動を進められます。
メリット③買主が住宅ローンを利用できる
古家付きの土地だと金利の安い住宅ローンの融資対象になるため、買主側の資金繰りに有利な条件が整います。土地を購入してから家を建てるといった新築計画にも住宅ローンは利用可能ですが、家の設計が完了して、施工会社と工事請負契約を締結した段階からの利用に限定されますので、まずは土地の購入に必要な代金を「先行融資（つなぎ融資といいます。）」で用意するといったプロセスが必要となります。
※古家付きの土地を購入して住宅ローンを利用する場合、借入期間が短くなるケースがたまにありますので注意してください。
メリット④契約不適合責任は免責に出来る
「古家付き土地」売却は、前述したとおり「土地のみ」の価格で売り出すことになります。古家については契約不適合責任が免除されることが多く、契約に際しては「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することで、古家の管理義務への不安は一掃できるでしょう。私はこれが「古家付き土地」による売却の一番のメリットではないかと感じています。相続で苦労された（古家付き土地でした現金化の可能性がない物件を相続した）のにさらに売却後に自分が住んでもいなかった建物の瑕疵でゴタゴタは避けたいですよね。なので私は築古物件の場合は「古家付き土地」として余計な費用をかけず現況有姿での売却をおすすめしています。ちなみに契約不適合とは以下のような例があります。
”契約不適合責任”
中古住宅として家にも値段をつけて売却した場合、たとえば買主が購入した不動産にシロアリ被害や地中埋没物など見えない欠陥（瑕疵）を発見した時に、その補修費用を求められたり、場合によっては解約や損害賠償請求されたりするものです。
デメリット①価格が相場より低くなりがち
古家付き土地として売却すると、解体の費用や手間を買主に託すことになるため、その分を見込んだ価格設定が求められます。売主は解体工事を依頼する時間や手間、費用を負担することなく、土地を手放すことができるので、そのメリット分が価格に反映されるということです。
場合によっては更地価格よりも安くなってしまうこともあるので、希望価格で売りたいときは解体工事を行ってからの売却を検討してもいいでしょう。
デメリット②買い手が付きにくい場合がある
建物が建っていると、買主にとってはすぐ住めるなどの利点がある反面、土地の用途が限られてしまう可能性があります。また建物が古すぎると悪印象につながり、なかなか買い手が現れなくなる場合も。特に古い物件は建物の状態だけでなく、埋没物の有無や地盤の固さなど土地の状態についても記録がなく判別がしづらいため、買い手が付きにくくなることもあるでしょう。
古い家を相続したけどいくらで売れるんだろう？買ってくれる人なんているのかな？と気になっている方はぜひ当社までご相談ください。
今後相続予定の物件でも大丈夫です、お客様のメリットを最大化するご提案をさせていただきます。
今週は当社で預かる相続物件でこのところ一番多いパターンについてご紹介しました。
皆様の参考になれば幸いです。
