このところシクラメンの話ばかりですが今年は気温が高いせいでしょうか、週一でいいやと思って水やりをさぼっていたらある朝突然花がしおれていましたΣ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝ

これからやるぞ！と張り切っていた矢先にいやいやまいりました。。。

とりあえず大急ぎで給水して、点滴代わりに栄養剤も注入して、一応夕方にはピンとした感じに戻りました;つД｀)

しかしその後も昨年には見られなかった花の落下が続出(@_@)

早くも暗雲が垂れ込める今年のプロジェクト、果たしてどうなるものかまたこちらでご報告して行きます。

では今週もブログスタート

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私たちは家を建てる人なので当然ながらお家づくりの相談を良く受けます。

お客様はこんな間取りで、こんなお家にしたい！と夢を膨らませていらっしゃいますが私たちはまずお家づくり全体の（土地調達から登記や火災保険、エアコン、外構、仮住まい、引越し費用まで含めた）資金計画のお話をさせていただきます。

当社はお家を建てる部分だけを請負うのかもしれませんがお客様にとっては「家を建ててあらたな生活を始める」というトータルのプロジェクトなので全体予算を把握してうまく配分しないと後で資金が足りず困った((+_+))なんてことになりかねません。

その資金計画でいちばん不確定といいますか費用に差が出るのが「土地を宅地化する費用」なのです。

ちゃんと市街化で（ここでも何度も「市街化区域」と「市街化調整区域」については書いています）不動産屋さんが分譲地として販売された土地を購入されたのであればほぼ地盤調査結果しだいで地盤改良費がかかる／かからないぐらいしか不確定費用はないのですがこれが市街化調整区域となると”そもそも家が建てられるか（＝開発の許可がおりるか）”という話になります。

よくあるのが「親御さんやおじいちゃんの広い土地があるから好きに建てていいって言われました。」とか「もともと古い家が建ってるんだから壊して建てなよって言われてます。」というパターン。

市街化調整区域というのは本来家を建てられない場所なので家を建てるには開発許可が必要で、今建っているいるお家も何かしらの条件で許可を得ているので新たに家を建てるとなると申請者も異なるのでまた許可を出し直してそれが新たに許可になるかどうかは事前に相談に行ってみないとなんとも言えないというのが実情です。

開発の申請となると管轄の農業委員会に相談に行ったり、開発指導課へ相談に行ったり、水道、下水の設置状況を調べて、いわゆる「宅地化」するのにいったいいくらかかるのかを把握しておくことが資金計画の精度を高める上てとても重要です。

ところが建築予定地も教えてくれない、土地もすでにあるのに教えてくれない、私たちが資金計画の重要性をお伝えして「まずは家が建つのか、建つとして宅地化するにはいくらかかるのかをまず把握しましょう」と言っても「いやまだそこまでの話は。。。」

と怪訝な顔をされるお客様が中にはいらっしゃいます。

いやいやそこが一番重要、初めの一歩なんです！

そもそもお客様自身に市街化調整区域で家を建てられる要件が備わっていますか？

道路も調べないと北側斜線制限で屋根の形が変わるかもしれませんよ。

今使っている道路が”道路”だと思っていても”建築基準法上の道路”でない可能性もありますよ。

水道を遥か遠くから引っ張らなくてはならないかもしれませんよ。

浄化槽の放流先が遠いかもしれませんよ。

盛土、切土、土留めの擁壁が必要かもしれませんよ。

などなど市街化調整区域で宅地化には確認すること、それにかかる費用が山ほどあります。

購入された分譲地であれば土地の重要事項説明書がありますのである程度把握はできますがまっさらな市街化調整区域は調べてみないとなんとも、です。

で、私たちが不思議なのが「他社ではそんなことは言われていません」という方がいらっしゃること。

実際に開発指導課へ相談に行くと同じような相談があったかどうか履歴がわかるので当社が初めてとなると一体他社はどうやってお家のプランを作っているんだろう？？と思います。

「宅地化費用」を何も調べずに「こんなお家が○○万円で出来ますよ！」「まあ素敵！」と先に契約をして（＝自分達の契約分の予算を先取り）、後から「実はお家を建てるにはこんな費用が。。。」という商談のやり方なのかも知れませんね。

当社で「いやまだそこまでの話は。。。」

と言ってその後音信不通になったお客様がその後どうされたか知る術もありませんが肝心な要件の後出しで思わぬ出費に苦労されていなければ良いけどと思います。

楽しいお家づくりではありますが予算に関しては現実と向き合う勇気を持たないと本当に自分に合ったお家づくりは出来ないのではと私は考えます。

融資を検討される方には「まず事前審査」をおススメしているのも同じ考えです。

私たちは家を建てることでお客様の理想の生活づくりのお手伝いをしているのですから全体の予算の中でお家にいくらかけるのか、かけられるのか、ちゃんとローンを返済していけるのかというバランス感覚をお客様と共有すること、即ち資金計画づくりが最も重要なプロセスなのです。

お客様のためと思って真っ先に正直なお話をしているのになんだか引いてバリアを張られるとがっかりというかとても残念です。

そんな訳で今週は正直工務店の憂鬱についてのぼやきでした。

とはいえ、これは性格でもありポリシーでもあるので変わりそうもありませんのでご安心を！