このところの猛暑と夕方になるとお約束の雷雨⚡

先日も高崎から安中方面に向かっていると「黒い雲が出てきたなぁ」と思っていたら強烈な稲光と突然の雷雨Σ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝ

しかも途中から雹まで降ってきて。

エブリイ号は屋根が鉄板で内張なしなので「カンカンカンカーン」とけたたましい金属音で周りの音もよく聞こえません。

何年か前の雹で社有車がボコボコなったりガラスが割れたのを思い出して「やべー」と。

でも見ると安中方面は明るいのであそこまで走ればなんとかなる！

運転ノロノロ、ワイパーは最速で走って安中駅近くのお客様のところへ着いたら何と一滴も降っていませんでした(@_@)

事務所に戻って他のスタッフに「いやーすごかったな雨」と話しても「。。。。。」

最近の豪雨はほんとに信号ひとつでくっきり分かれるほど局所的なので怖いというかなんというか。

では今週もブログスタート

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お家の売却でよくある質問シリーズ、今回は

「いくらで売れますかね？」について

こればかりは市場の需要と供給の原理で「この値段で買いたい！」という価格で、としか言いようがありません(*´Д｀)

当然近隣の取引事例などから「相場価格」というのは算出することは出来ますが不動産は維持費もかかりますので欲しい人はいくらでも欲しい、いらない人はただでもいらない、となります。

実際に私の経験で、どうしてもご実家の隣に家を建てたいので貸駐車場となっている土地を地上げ出来ないかというご相談をいただいた事例。

直近の近隣取引相場は坪14万から15万、お客様は坪20万までなら出しても良いとおっしゃってくれました。

いざ謄本から所有者を調べて、何回か伺っても留守でしたので手紙と名刺を置いて、ようやく地主様（この場合は持ち分1/2ずつ2名のうちのおひとり様）となんとかお会いすることが出来ました。

事情をお話すると買いたいと地元の方だったようで言うお客様のことをご存じで、これは依頼主のご希望予算で収まるかなと思いきや。。。。

「実はあの土地バブルの頃に買った土地で坪25万ぐらいしたんだよね。今も駐車場で賃料収入あるし25万以下じゃ売らないかな。」

これは正直まいりました。

ほんとですか？とも聞けませんが地価の売買価格の過去トレンドを調べるとウソでも無さそう。

一旦お話を持ち帰って依頼主にその条件を伝えると私も驚いたのですが「じゃあ坪25万出します」とおっしゃってきました。

どうしてもお土地が欲しいということです。

今度はまたそれを地主様にお伝えに。

すると地主様も驚かれたようで（まさか坪25で買いますと言うと思っていなかったのでしょう。でも言質を抑えてあるのでいまさら引っ込める訳にもいかなそうな表情）、「じゃあもう一人（別の所有者も身内の方）と相談してお返事します」と。

結局もうお一人の所有者様も坪25万ならと同意されて売買が成立しました。

このように需要と供給で相場よりも高く売れる、それでも買うという場合もある訳です。

一方では最近連日ニュースにもなる豪雨と水害で気になるハザードにかかるお土地の場合。

こちらは2020年8月から売買時の重要事項説明で説明義務化となりましたので、それ以前とそれ以後ではハザード対象地域の地価は激変しています。

「えーこちらのお土地は浸水想定深度が5mから10m程度で。。。」と言われても「買います」というのは先ほどの事例のように、なんらかの理由でその土地でなければならないという方に限られてしまいます。

そうなると売主様には気の毒ですが「購入当時の価格で」というのは難しくなります。

じゃあ「いくらで市場に出せばよいのか？」となりますよね。

その答えは売主様がご所望の手残り金額から逆算するか、あるいは「いつまでに」現金化したいか、など個別の事情によって変わってきます。

case1：お金に困っていないお客様A様

「どうせ最後は値切られるから端数足して980万にしよっかなー。そうすれば900万で契約して、手数料払っても800後半は手元に入るでしょ。900万で買ってくれるひとが見つかるまで気長に末から、よろしくー」

case2：すぐに現金化したいお客様B

「いやーもう親父の残した家なんて土地が広くて草刈りも大変だし火災保険もばかになんないしさー、相場の半値でもいいから早く売ってオレはクルマを買い替える足しにしたいんだよ。車検も近づいてるからなるべく早く客付けお願いね！」

等々この辺はお客様のご事情、ご要望を十分にヒアリングしたうえで売り出し価格を決めさせていただきます。

ただこれもずっとこれでなくちゃダメということではなく需要と供給、あとは急にお客様の事情が変わったなど臨機応変に対応することになります。

と、ここまでは仲介のお話。

ここまでご説明すると次に聞かれるのは「で、買取だといくらなの？」

一般的によく言われるのが半値8掛け。

※ここでは省きますがその前に買取不可という場合もありますのでご注意を

先ほどの仲介の場合は一般的にはエンドユーザーが自己居住用の住宅として使う、あるいは家を建てるという目的の価格を「売り出し価格」としましたが買取の場合はいわゆる買取再販事業者や不動産投資家などのプロが相手となりますので買取価格は厳しくなります。

それはそうですよね、リフォームしたり、造成したりして、広告宣伝費や人件費をかけて再販して利益を得なくてはならない訳ですから。

メリットとしてはすぐに現金化できる、境界確定などややこしいことも含めてまるっと買い取ってくれるなどがあげられます。

買取の場合は各社査定方法が違ったりするので何社か相見積もりを取ってみるのが良いでしょう（本音は特命でいただきたい！）。

どうしても欲しければ競争状態になって思いもよらぬ価格提示が。。。はあまり期待せずに、あくまで相場観をつかむ程度に( *´艸｀)

長くなってきましたので今週の話をまとめると

「いくらで売れますか？」の答えは「いつまでに、いくら手残りがご希望ですか？」と質問に質問でお答えするようになりますm(__)m

そして十分納得をいただいた価格で売り出す／買取査定をするとなりますのでまずは信頼できる不動産屋さんにご相談ください。

皆様からのご相談お待ちしております！