「絶対なんてない」
今週のＷ杯ドイツ戦はまさにそれを実感しました。
そして大逆転勝利に夜中テレビの前で一人歓喜したのはもちろんですが、試合前は実力的には負けて当然、引き分けなら儲けものと思っていた自分を恥じ、勝利を信じて戦った選手たちに申し訳なかったという感情も沸き上がりました。
と同時にあれ？オレってもしかして勝手に無理だってあきらめていたことはないか？やりようがあるんじゃないか？
とか後半の選手交代に応えた選手たちの活躍を見て、指揮官の意図が伝わればフィールドの選手たちが自発的に、チームとして連動して見事なパフォーマンスを発揮するのを見て、あれ？オレの意図はみんなに伝わっているのか？伝えようとしているのか？もっと違う伝え方があるんじゃないか？？
と監督の立場を経営者に置き換えて、まだまだやること、やれることがあるはずでチャレンジするべきだという勇気をもらいました。
それにしても感じるのは海外で戦う若手が増えて、我々マラドーナ世代とは世界と戦うメンタルもサッカーＩＱも全然違うなということ。
試合後のインタビューを聞いても相手も見方も冷静に分析していて、自分の役割、パフォーマンスもしっかり理解して自己採点もできていて、解説者の話より納得できます。
ビッグマウスも頼もしくて結構、自分で自分を追い込んでいるのが伝わります。
なので我々世代が日本がＷ杯に出るなんて夢だった頃の印象で予想したり語ったりして「絶対」などということ自体がナンセンスなんだろうなと、あらためて若い世代の才能と将来性にワクワクしながら、おじさんも負けずにまだまだ進化するぞ！と奮い立ったドイツ戦の勝利でした。
コスタリカ戦でぜひ1次リーグ突破決めて欲しい！
＊画像はgoal.comより拝借
では今週もブログスタート
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当社では、当社なりにいろいろな福利厚生制度を設けています。
なかには伝説（？）の”おかん食堂”など短命だった企画もありますが「身だしなみ補助制度」は好評で今年で3シーズン目を迎えます。
”身だしなみ”という名前ではありますが営業でも現場でも内勤でも仕事で身に着けるもので、人目に触れるモノであれば基本的になんでも
年間1万円を上限として補助しますという制度です。
第一印象は3秒で決まる！とも言われますので第一印象で好印象を持ってもらうために、華美にする必要はありませんが清潔感のある身だしなみを整えて欲しいということで設定しました。
当社スタッフは割と控えめなので制度利用率を高めるために私が率先して（こづかい欲しさじゃありませんよ）利用して「こんなの買ったよー」と話したりしています。
昨年はノーアイロンシャツを購入して家人の家事負担を減らすことに貢献しましたが今年は現場の道具にフォーカスしてみました。
ひとつは塗装現場の屋根用安全靴。
これまではミドリ安全のトビスニhttps://ec.midori-anzen.com/shop/e/ea109_001/を履いていました。
金属屋根もスレート屋根も上がるので足裏感度が良く、ソールが曲がりやすいことが重要なので重宝しました。
しかしかれこれ3-4年履いているのでそろそろソールにスリップサインが。
これは屋根が濡れている時など相当危険なので替え時です（やや粘って使い過ぎた感あり）。
今回は身だしなみ補助を使ってちょっと奮発して、ミズノ製にしました。
トビスニ軽いし良かったのですがメッシュが冬に寒い！((+_+))
で、屋根上で夏は涼しいかというともはやメッシュでどうのこうのいうレベルではない暑さなので今回は合皮で。
色は今まで同じくブルーで脱ぎ履き楽なベルト仕様は必須。
もうひとつは冬用の作業ズボン。
以前は一着で春夏秋冬通していたのですが近年の夏の暑さに耐えきれず、まずは夏用を購入。
すると思ったより快適というか、従来品から履き替えた時の違いに衝撃を受けました。
今まで冬季はオーバーズボンを履いていたのですが足場の昇降やフルハーネスの装着で結構じゃまだったりしたので思い切って冬用の作業ズボンを買うことにしました。
みんな大好きワークマンへ行って「これと同じような色で暖かいズボンありますか？」「色は今ないですがデザインはこちらですねー」と秒で品物は決定。
色在庫を取り寄せて、サイズを見ると長さはワンサイズなので当然丈詰めです。
https://workman.jp/shop/g/g2300036916237/
これで今年の冬は屋根の上で足もと冷えるなーというのが解消される！？はず。
安全・清潔も現場の身だしなみなので私はこんな使い方をしました。
今週は身だしなみにも気を使う当社で施工管理をやってみたいという方募集中ですというお話でした。
明日のコスタリカ戦楽しみー⚽
先日家族でテレビを見ていたら「群馬の３Ｂ」というクイズが出てきました。
ご存知の方も多いかもしれませんが「３Ｂ」というのはすなわち「3大バンド」を指すのです。
ｂａｃｋ ｎｕｍｂｅｒ → 最近ですね。娘達も知っています。私の前の職場にメンバーのお父さんがいました。マイナー時代のCDを職場で売っていたのを思い出します。今ならお宝モノですよね。私は買っていませんが。
ＢＯＯＷＹ→ ロゴがうまく出ませんがボウイです。高崎には聖地巡礼的な場所がありますね。私世代です。子供たちはあまり知らないよう。
ＢＵＣＫ－ＴＩＣＫ→最後に問題のバクチクです。何が問題かというと、バクチクをしらないウチの子は「バックティックって何？」と。TikTokに引っ張られ過ぎー。懐かしいです。
私も人生の半分群馬に住んで来ましたので「群馬の３Ｂ」しっかり言えるようにしておきます。では今週もブログスタート。
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資金計画シリーズと並んでずーっとブログアクセスの上位にあるのが「隣の土地は借金してでも買え」は本当か！？。
7月の投稿ですが未だに上位にランクインしています。
ということは未だに「隣の土地は借金してでも買え」と言われた方がホントか？ホントか？と確かめたくてアクセスしているのでしょうね。
前回はそもそも買えるのか、買うには、というお話でしたが今回は実際にあった買って良かったというお話をご紹介します。
【隣を買って地型が良くなり資産価値が上がった例】
文字で書くと難しいので絵にしてみました。
400坪を超える広い土地で事業用地として募集していたのですがどうしても地型が悪く、なかなか借り手が現れない、若しくは引き合いがあっても使いずらいから安くならないかと言われていました。
そこで隣地が売りに出ていたので買いますことで地型が長方形となり、使い勝手が良くなったことでより賃借料を高く設定しても引合いが多く来るようになりました。
賃借料の増加分で角の斜線部分の土地購入費用はすぐに回収できる見込みです。
【隣を買って大きな1宅地から2宅地にすることができた例】
これは「市街化調整区域」でのお話。
例えば高崎市では市街化調整区域で宅地として開発が認められる（34条11号）には250㎡以上の広さであることという条件があります。
http://ted.city.takasaki.gunma.jp/reiki/reiki_honbun/e203RG00001125.html
つまり250.01㎡以上499.99㎡までは宅地として1区画、1軒しかお家を建てることができません。
となると土地の売買価格の評価としては250㎡＝75.63坪あれば十分なのでそれ以上は”おまけ”という査定になります。
つまり近隣の宅地が平均で坪10万だとすると、坪10万で売れるのは75坪まで、残りは二束三文ということです。
ところが上のイラストのように隣をちょっと買いますことで500㎡を超えるようにすれば2宅地にすることができる（許可は必要）のです。
そうしておけば将来相続などで売却の際には2区画分の価格（先ほどの例で言えば全部の土地が坪10万）で売ることができます。
これらは実際の事例ですが「借金をしてでも」買うべきかどうかは地主様の年齢、相続する人がいるのかいないのか、そもそもの資金力、与信などが関係しますのでケースバイケースです。
今回のケースは一例として、もしお隣の土地が売りに出ていたら、あるいは売ってくれそうだったら将来価値についていろいろなシミュレーションをして判断されることをおススメします。
そんな時にもぜひ当社にお声がけください。
お客様にとって利益最大化となるご提案をさせていただきます。
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過去の記事はコチラ
こどもみらい住宅支援事業に次ぐあらたな住宅支援施策「こどもエコすまい支援事業」の概要が発表になりました。
正式な事業化はまだ（電話での聞き取りでは12月末に公式HP立上げ、来年1月から事業化予定）ですが今後の動向に注目して行きましょう。
本事業は、子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能（ＺＥＨレベル）を有する新築住宅の取得や、住宅の省エネ改修等に対して支援することにより、子育て世帯・若者夫婦世帯等による省エネ投資の下支えを行い、2050年カーボンニュートラルの実現を図ることを目的とした事業です。
（「こどもエコすまい支援事業」は、令和４年度補正予算の成立を前提としております。）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000215.html
今年も11月に入り、恒例のカレンダー更新の時期になりました。
工務店の仕事というと商談や工事期間が長いのと、大安や友引も契約や地鎮祭に関係するので3ヶ月一覧の六曜入りを継続して使っています。
コロナ禍になってからは店舗に行かずamazonでポチっていたのですが、今年はオーダーしたらなぜか販売元からキャンセル通知が入り、他を探してオーダーするのも面倒なので3年ぶり？？に会社帰りに紀伊国屋書店に寄って購入して来ました。
来年のカレンダーを買うと一気に季節が進み年の瀬がせまる感が出てきます。
世の中は第8波がじわりじわりと広がりを見せて年末年始はまた世間はどうなるのかわかりませんがこれまで通り感染対策に気をつけながら残る2022年を駆け抜けたいと思います。
では今週もブログスタート
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先日の皆既月食、皆さんはご覧になりましたか？
私はちょうど家に帰った頃に月が欠け始めたので、メシの最中に完全に真っ暗になり、その後赤みがかった月が徐々に表れるという天体ショーを自宅で見ることが出来ました。
これは記念に写真に収めなければとスマホで撮ったのですがなぜか月の欠けている側が逆？？
どうも肉眼で見えるように取れないのでおかしいなーと思っていたら巷では＃月写真下手くそ選手権なるものがSNS上で開催され、みんながおかしな写真を自慢し合って楽しんでいたようです↓
上の写真のように我が家はちょうど吹き抜けの東の窓から月が見えます。
今回の天体ショーはメシの途中で箸を持ったまま家族みんな窓が見える階段に座っておおーっ！すげー！すげー！箸持って走るなー！と言いながらそれぞれスマホで撮って「なんだこれー」とみんなでゲラゲラ笑って楽しみました。
ちなみにこの窓から見える月は皆既月食の時だけでなく、たびたび家族の会話を作りだします。
「すっげーまん丸の満月」とか
「スーパームーンだってよ。でっか！」とか
「ほらほら今日はやけにオレンジー」とか
それを受けて
「いや満月というのはビッグフィッシュが釣れるチャンスで。。。」とか
「スーパームーンてなんだよ」とか
「夕焼けがオレンジに見えるのは空気中の湿度の影響だけど月は。。。」とか
たわいもない会話や豆知識調べが始まったりします。
たまには遠くでカミナリだと思ったら花火だった。どこかねーとか。
お客様とお家づくりの話をしていると
「吹き抜けって”やっぱり”寒いんですかぁ？」とか
「2階の音もよく聞こえちゃうんですよね？」とか
「空調効率あまりよくないんでしょねぇ？」とか
「吹き抜けの天井や壁って掃除しずらいんじゃないですか？」とか
聞かれることがありますがシェルターのような頑丈で分厚い壁に囲まれて窓がほとんどない普通の天井高の家と比べたら上の４つの質問の答えは全部「そうですね」となります。
が、逆に「こんな楽しいこともあるんですよ」もある訳で
「天井高いとやっぱり解放感があって好き！」とか
さっきのように「月がきれいに見えます」とか
「冬は陽射しがたっぷり入って気持ちいいですよ」とか
「昨日はお姉ちゃんが夜中にトイレに起きてたけど具合はどう？」とか。
外の様子がわかったり、家族の息づかいが感じられたりをメリットと考えるかデメリットと捉えるかはお客様の価値観しだい。
我が家では子供達が小さい頃に悪さして怒られると自分の部屋に引きこもり、最終的には腹が減ったのか「ごめんなさい」の手紙がヒモでつーっと下に降りてきて勘弁してやったなんて思いでもあります。
私は自分の家を建てる時にそこまで深くは考えませんでしたが吹き抜けの2階から下を見下ろす景色がなんとなくいいなーと思って吹き抜けを作りました。
そこで子供達が育ち20年以上住んでみて、今さらですが吹き抜けあって良かったなって思います。
つまり吹き抜けなんて作らなきゃ良かったと思ったことは一度も無いということです。
冒頭に書いた月の話も住んでみたらたまたまその窓から月が良く見えるという思わぬ特典が見つかったのです。
今はインターネットで情報が溢れすぎていて、なんでも「○○のメリット／デメリット」「今○○ならこれだ」みたいな記事に家づくりも影響を受けがちですがもっと自分自身の価値観を重視して、自身を持って決断して良いのではないかと思います。
お家づくりは高い買い物なので絶対に失敗したくない、だからあれこれ調べる、という気持ちはわからなくもないですが世の中に出ている情報はある特定の条件下での話だったり、ステルスマーケティングのバイアスがかかっていたりすることもあります。
マスコミ（あるいはハウスメーカーの宣伝文句）に踊らされて、性能（数値）が良い方が快適なのは当然ですが性能を追求するがあまり外の天気も何が起きているかもわからない、家族が家のどこで何をしているかもわからない間取で住んで楽しいのかいな？？と思う今日この頃です。
マイホームの成功も失敗も決めるのはそこに住むお施主様自身なのでもっと「楽しさ優先」でいいのではないでしょうか。
今週は吹き抜けの窓から見た皆既月食で我が家は結構盛り上がったので吹き抜け欲しい派はぜひ初志貫徹で、周囲の雑音にめげることなく吹き抜け作ってくださいというお話でした。
今年の冬は経産省から7年ぶりの節電要請が出ましたね。
https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/shoene_setsuden/
電力需給もそうですが、電気代節減の観点からも「節電」重要です。
最近の電気代の請求を見るとびっくりしますよね、これが冬の暖房の時期になったらと思うとゾッとします。
だからという訳では無いですが当社もこの冬は節電対策としてあらためてリモートワークや同じフロアに集まって仕事をすることを奨励しています。
もちろん、政府の要請と一緒で無理のない範囲で。
寒い中ガタガタ震えながら仕事をしろとはいいませんが1Fで一人、2Fで一人がそれぞれエアコンをつけているならワンフロアーに集まって仕事をしましょうと。
そのためにクラウド化、モバイル化を進めていつでもどこでも同じ仕事品質を維持できるようにインフラ整備を進めて来たわけですから。
なのでこの冬は”当たり前”になっている状態を見直すよいチャンスと捉え、「ほんとにそれ必要？」「ここでやる必要ある？」と自問自答しながら節電、節約しながら本質的な業務改善につなげて行こうと思っています。
では今週もブログスタート。
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資金計画シリーズも回を重ねてきて、タイトルがややこしくなってきました。
「銀行のネット住宅ローン」。なんのことだい？ネットバンクの住宅ローンのことかい？
ここで「銀行とネット銀行（ネットバンク）との違い」についておさらいしておきましょう。
参考記事→ https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-1548/
簡単に言えば実店舗があるのが銀行、ネットのみなのがネット銀行。
よく混同されるのが銀行のインターネットバンキングとネット銀行。
私も以前の記事で書きましたがネット銀行では住宅ローンが使える条件で様々な制約があり、群馬県内でよくあるように本来は家が建てられない調整区域の場合には融資が受けられなかったり、注文住宅では一般的な着工金、上棟金といったつなぎ融資や分割融資の制度も無い場合が多いです。
たまに「そんなことないよ、”ネット”で住宅ローン通ったよ」という方がいらっしゃるのですがよくよく聞いてみるとやはり「ネットバンク」ではなく実店舗のある「銀行」の「インターネットバンキング」のことでした。
実店舗のある銀行の場合、窓口での融資とインターネット住宅ローンが選べるのですがそれぞれメリット／デメリットがあります。
都市銀行なので融資のハードルは上がりますが、みずほ銀行で窓口とインターネットの場合を比較したページがあるのでご紹介します。
→ https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/lecture/hikaku.html
金利の比較や手続きの流れが書いてありますので誰でもメリット／デメリットが比較できますね。
概ねどこの「銀行」もインターネットから手続きをした方が金利は低いようです。
ですがこれも細かな注意書きをよく読まないと後から融資が間に合わなくて困ったなんてことにもなりかねませんのでご注意を。
例えば先ほどのみずほ銀行のページを下へスクロールしていくと。。。
【それ事前審査じゃないかも】
事前審査結果が必要
と書かれています。これはクセモノですね。
お客様に「”ホントに”事前審査通ったんですか？」と聞くと「通ってますよ（やや不機嫌）」というほとんどがこの”事前審査ではありません”と書かれた事前診断のことなんです。
窓口の場合には必ず”ホントの”事前審査があってある程度の与信が担保されて、それに基づいて資金計画を立ててお家の計画を進めるのですが前出のみずほ銀行の例のようにネット住宅ローンの場合は事前審査はなく、正式審査のみとなります。
なので金利の安さからネット住宅ローンを検討していて、事前審査が通ったつもりで資金計画を立てて、お家のプランを進めていたのにいざとなったら融資がおりないということにもなりかねません。
またネット住宅ローンを検討されるお客様に聞くのが（店舗では同行できますが自宅で夜中でも手続きができるネット住宅ローンの利便性が私たちにとってはブラックボックス的な要素も）「つなぎ融資は出ますか？」という質問です。
【融資実行のタイミングについて】
意外と皆さまが勘違いされるのが住宅ローンは最初に実行されると思っていらっしゃるということです。
つまりローンで最初に3000万通帳に入るからそこから着工金、上棟金と払えばいいんだと。
これ、違うんですよね。実際は家が完成して、表題登記が完了したことを確認して融資は実行になります。
なのでお家が完成するまでの間、自己資金かつなぎ融資で着工金や上棟金を支払うのが通常です（完成するまで一切お金はいただきませんという工務店があれば話は別ですが）。
また窓口の場合には対面で記入ミスの修正や細かな質問やスケジュールの確認もできますがネット住宅ローンの場合は「とにかく提出してください。」の一点張りで先方に書類が郵送なり添付ファイルで届いて、それを確認してからＯＫ、やり直しとなるので空白の期間が生じてしまいます。
これが我々ご入金をいただく立場からすると誰もスケジュールがわからないという状態なのでとても不安になってしまいます。
なのでお客様には急がせるようで申し訳ないのですがお互いのために余裕を持ってお手続きしていただくようにしていただいています。
【誰がどうやって判断する？】
ネット住宅ローンの専用ダイヤルに電話して、実際の案件担当者（これはネット住宅ローンでも存在します）と電話で話しても「書類を出してもらって、その後の審査のスケジュールや審査を通るか通らないかは我々にも判断できない」としか答えは得られません。
窓口審査の場合には申込み者の条件を総合的に判断しますがネット住宅ローンの場合は書類だけで機械的に判断されます。
学校のテストで言うと筆記試験の記述問題（採点者がいる）とマークシート（機械読み込み）のような違いです。
【銀行審査お申込みの前に】
ここまで読んで私がネット住宅ローン否定派？と思われたかもしれませんが決してそのようなことはなく、私も金利や利便性で大きなメリットがあるので今後はより一層住宅ローンもネット手続きが主流となると思っていますが基本的な融資の仕組みと支払いのタイミングや方法について理解をしたうえで申し込んでいただきたいという思いで書かせてもらいました。
そのためにも身近な相談相手として私たちのうような工務店の担当に事前にご相談ください。
大切なお金の話で「○○だと思った」「○○と言われた」「○○と聞いている」「○○じゃないの？」だけは禁物です。
今週は朝から防蟻工事＆バルコニー防水工事＆灯油給湯器のエコキュート入替工事からの前橋展示場からお送りしました。
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過去の資金計画にまつわる記事はコチラ↓
前にもここで書いたことがありますが当社では夏場は熱中症対策でドリンクバー、冬場は体が温まるスープバーを休憩所に設置しています。
例年、それぞれの消費量や気温の変化を見ながら衣替えするのですが今年は10月からスープバーを始めました。
メニューはフリーズドライの味噌汁（3種詰め合わせ）とポタージュスープです。
始めた年は他にも種類を揃えていたのですがそれを管理するのも大変なので今年はメニューを絞りました。
アスクルで注文するのですが「じゃ去年のあれで」とオーダーしてみると中身がリニューアルされていて、その内容が面白かったのでお話します。
昨年まで味噌汁の内容は「シャキシャキ野菜」×1，「わかめと油揚げ」×１、「なす」×１、「減塩なす」×１、「赤だしなめこ」×１
だったのが「シャキシャキ野菜」×2，「なす」×2、「赤だしなめこ」×１に変更になりました。
「売れ筋管理」というのでしょうか、当社がスープバーの管理が種類が多いと面倒だというのと一緒でメーカーもラインの段取りや在庫管理、市場の反応でメニューを絞ったのかもしれません。
確かに当社では”必ず”「赤だしなめこ」がまず売り切れて、次に「シャキシャキ野菜」→「なす」→「わかめと油揚げ」→「減塩なす」の順で売れ残るというのが定番で、私は好みというより在庫を平均的に消費する調整係的な役割も担って毎回「減塩なす」をいただくことに。
するとそれを見たスタッフは「あー社長高血圧なんだー」と勝手に思い込み（実際は血圧正常です）「減塩旨いですかぁ？」と┐(´∀｀)┌ﾔﾚﾔﾚ
なので私的には一番に売り切れる「赤だしなめこ」が幻の味噌汁的な位置づけになっていました。
群馬では普通は白みそなのでしょうね、「赤だし」に稀少性を感じて人気なのかもしれません。
それが今年は先述の通り、「シャキシャキ野菜」×2，「なす」×2、「赤だしなめこ」×１に。
やはり「わかめと油揚げ」は他のに比べると具がいまいち見劣りするのと定番過ぎて人気がいまいち、「減塩なす」はそこまで気を使わなくてだったら最初から味噌汁やめればいいじゃん！ということだったのでしょうか。
少なくとも当社の消費トレンドが世の中のトレンドと合致していたことに一安心（みんなと一緒で安心する日本人的感覚）、というかやっぱり同じ感覚を持った人達がいるんだなーということにちょっと感激。
となるとさらに一番人気の「赤だしなめこ」の数が増えればいいのになー、と思っていたら。。。去年は無かった「赤だしなめこ」のみ10パックセットというのが新たにラインナップ！
おおっ！やはり世間も同じ気持ちだったのかー！
早速購入するとスタッフもそれに気づき、「赤だしなめこ」が心置きなくリピート消費されています( ´艸｀)
恐らく食品スーパーの方々は日々このような店頭商品管理を、メーカーの方々は商品開発をされているんでしょうね。
最近スーパーで買い物をするときにそんなことを思うようになりました。
では、小話が少々長くなりましたが今週もブログスタート
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今週も閲覧数の多い資金計画シリーズで「団信に加入できないかも」という場合の対処方法についてお話したいと思います。
そもそも「団信」とは「団体信用生命保険」の略で住宅ローンの契約者に万が一のことがあったときに、家族や家を守ることができる保険です。
詳しくはコチラの記事がわかりやすいので参照ください↓
https://www.resonabank.co.jp/kojin/column/jutaku/column_0018.html
団信は保険ですので当然加入要件があり、告知書の質問事項全てに正直に回答しなければなりません。
概ね告知書の内容はどこの保険会社も一緒で以下のような内容となります。
【1】最近3ヶ月以内に医師の治療（指示・指導を含みます）・投薬を受けたことがありますか。
【2】過去3年以内に下期に該当する病気で手術を受けたこと、または2週間以上にわたって医師の治療（指示・指導を含む）・投薬を受けたことがありますか。
【3】手・足の欠損または機能に障害がありますか。または脊骨（脊柱）・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか。
※【1】～【3】の内容になし・ありで答え、「あり」の場合は、さらに以下の項目を記入します。
告知書に記入の際にウソの申告は絶対にだめです。
告知事項に該当して団信に入れないと住宅ローンが組めなくなるからといって、嘘の告知をすると告知義務違反になります。
インターネットで団体信用生命保険の情報を検索していると、たまに告知書に嘘を書けばよいと指南していることがありますが、そのような行為は絶対にしないようにしましょう。
告知義務違反をすると、保障開始から２年以内の場合は保険契約が解除されます。また２年を超えていても詐欺として保険金が支払われないことがあります。特に、住宅ローンを組むために違反とわかっていて嘘の告知をすると詐欺的な要素が強くなります。
もし告知義務違反で、万一のときに保険金が支払われないとなると、結局は残された家族がローンを抱えて困ることになります。また銀行や生命保険会社からの信用を失うことにもなりますので十分にご注意ください。
「最近3ヶ月」とか「過去3年」という期間がありますので慢性的な持病でなく、その期間が過ぎるまで待てるのであれば安心して団信に入れるようになるまで家を持つ時期を再考するのもひとつの手です。
私はお客様のお申込みに同席することもありますが告知書は結構ドキドキしますね。
個人情報になるので見ないようにするのですが質問事項を見たお客様の方から「実は。。。」というのが結構あります。
風邪、歯科治療、アレルギーはよくありますし、地主ならぬ痔主の方も結構いらっしゃって、欄外にこれは申告しなくていいいですよという例もありますのでよく担当者の説明を聞いて、告知書は正確に書いてください。
不安がある場合でも団信加入可否の判断は病名だけでなく、現在の状態や今後の治癒の可能性、病状をコントロールできているかなども加味されますのでお客様ご自身で判断することなく、まずは申し込んでみてください。
とは言え申し込んだけどだめだった、という場合でも次のような対処法があります
１） 引受保険会社が異なる（＝病状に対する判定が異なる）金融機関で検討する
２） 加入要件が通常より広くなる「ワイド団信」を検討する
３） 団信加入が任意のローンを選び、万が一の保証は他の生命保険で充当する
１）は各金融機関に問合せて保険会社を確認するしかありませんので割愛させていただいて、２）、３）についてお話させてもらいます。
２）の「ワイド団信」とは高血圧症、糖尿病、うつ病、肝炎などの持病があっても入りやすい団体信用生命保険です。
一般的に住宅ローンの金利が0.3%くらい上乗せされることになりますが、それでも万が一の際に安心して住宅ローンが組めるなら有効に利用したいところです。
ちなみに、35年ローンで3,000万円借りて金利が0.3%上乗せされた場合、もともとの金利や返済計画にもよりますが、月々の返済額は4,000～5,000円程度上がることになります。
但し、ワイド団信については取扱う金融機関が限られていて、それぞれの金利条件なども異なりますので事前に確認が必要です。
ワイド団信について詳しくはコチラの記事がおススメ↓
https://www.a-tm.co.jp/top/housingloan/examination/chronic-disease/
３）団信加入が任意のローンで団信に入らず（入れず）他の生命保険で団信相当の保障をするというのは最後の最後になります。
これは悪いことばかりでなく、私などは多少違和感があるのですが団信に加入できないと団信の分融資の利率が低くなるんですよね。
お金を貸す方とすれば回収リスクが増すと思うのですが保険商品の価格分値段が下がるということのようです。
なので考え方としては利率が低くなった分、返済額が減る→その分で団信相当の生命保険に入るというのが一般的です。
持病や既往症がある方でも入れる保険商品は各社から出ていますので団信が不安という方はローンお申込み前に事前に調べて置くと慌てずに済むかもしれません。
健康に不安を感じておられる方にも安心してマイホームを手にしていただくために私たちも出来る限りのお手伝いをしたいと思っています。
課題がある場合ももちろん秘密厳守でご一緒に解決方法をお探ししますので融資に関することはお気軽にご相談ください。
今週は普通だと思っている健康が実はとてもありがたいことだと気づかされるお話でした。
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過去の資金計画にまつわる記事はコチラ↓
「住むも貸すもカスタムも」で好評の「カスモ」シリーズ開発本部との共催です。
お気軽にお問合せください
今週当社は昨日からISO9001/ISO14001の継続審査です。
私は代表でもありマネジメントシステムの管理責任者でもあるので毎回ほぼ全部門の審査に立ち会っています。
ISOの形骸化が問題視され、維持費用がムダだという企業もありますが、当社の場合はマネジメントシステムが効果的に機能しているか、他社レベル、業界レベルでの立ち位置がどうか、さらなる改善の余地がないか、コンプライアンス的なモレ、ヌケが無いか、手前味噌ではなく第3者の目で客観的に監査して指摘してもらえるのでとても有意義だと感じています。
さらに当社ではパート社員も含めて全員が内部監査員講習を受けて「見る目のレベル」を高めて、日頃からマネジメントシステムを意識して仕事をすることで改善のネタを探して継続的改善に努めています。
目立たない小さな所帯ですが一流の仕事をするためにがんばっているんですよ。
もちろん「ISOかー嫌だなーめんどくさいなー」というスタッフの苦手意識を払拭するための仕掛けもしながら。
今回はそんな裏話について書いて行きたいと思います。
では今週もブログスタート。
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ISOの審査は通常2日～3日間の予定で行われますので、コロナ禍以前は夜に審査員の先生方と情報交換会兼懇親会として高崎駅近くで会食を企画していました。
審査中には聞けない他業界の動向や、本音の話が聞けたり、シャイなスタッフも昼間聞き返せなかったことをあらためて質問したりと貴重なコミュニケーションの場となっていました。
しかしコロナ禍でそのような企画ができなくなったため、最近はお昼に橋を渡って登利平さんに食べに行くことが多くなりました。
ところが皆さんご存知の通り、登利平さんは人気なのでランチ時は待ち時間が発生してタイムマネジメントしなくちゃならないこちらはドキドキ。
そこで思いついたのがお弁当のお持ち帰り。
審査員の先生方は県外出身の方ばかりなのでまずは登利平のとりめしについて群馬のソウルフードで、TVメディアでも良く取り上げられて、決して予算をけちっているわけではなく、通はとりめしの「竹」なんですよ、と前説により気分をあげてもらってから振舞っています。
とりめしはクセがなく、胃もたれもしないので先生方にも好評で、「午後の審査もばっちり集中してできました」「帰りに高崎駅に家族分おみやげに買ったよー」と嬉しいコメントをいただいたりもします。
というわけで今年も安定の登利平弁当にするかーとHPを見ていたら「オンライン注文は10個以上から配達可」と書かれているのを発見。
おっ！？今回は審査員の先生が2名来られるので当社全スタッフ8名と合わせると。。。10個だー(/・ω・)/
早速スタッフに今回のISOは登利平弁当支給を告知。
メニューを回覧、全員とりめし「竹」は食べ飽きているだろうということでちょっと奮発して「松」に。。。
！？同じ値段でもうひとつ、ぶ、豚がある！！
じ、上州麦豚 炙り焼き弁当！？
いやーびっくりしました。
知っている人は知っているんですかね”登利平のブタ”🐽
人の心理っておもしろいですね、とりめし「松」と「炙り焼き」でスタッフにオーダーを取ったら豚が苦手という人以外は全員「炙り焼き」をチョイス。
思うに自分のお金で失敗はしたくないけど、会社で弁当出してくれるのなら冒険して食べたことないものを食べてみよーっと、となるのでしょう。そういう私自身もそうなんですけどね( ´艸｀)
それにしても10個から配達してくれるってすごいサービスですよね。
審査中ですが11:30頃に到着の知らせがキントーンで入り、私はおもわず「やったー！」と。
先生方は、急にどうした？どうした？みたいな感じでしたが実は今日はですね。。。とひとうんちく。
で、昨日「炙り焼き」いただいてみました。
ここでも人の感覚っておもしろいですね、この弁当箱とビジュアルに脳が慣れていて、口の中がとりめしになっているんでしょうね。
ひと口めは「！？」という感覚になりましたがふた口めからは味覚と脳がシンクロして、おー炙り豚だー、旨いーに変化。
炭火で炙ったときの、あのBBQのときの香りがして、とりめしの「竹」のようにほぼ脂身なくさっぱりと美味かったです。
あまり注文がないのか事前に予約が必要だったり、店頭では時間がかかったりするかもしれませんが”オモテに出ている裏メニュー”として登利平さんの「上州麦豚 炙り焼き弁当」味変におススメです。
今週はISO審査＝登利平弁当→うわーいISO審査楽しみー♡という脳内環境を作ってスタッフ全員が前向きに取り組む仕組み（？）も作りながらISO規格順守していますよというお話でした。
唐突ですが「マイ・タイムライン」という言葉を聞いたことがありますか？
【マイ・タイムラインとは】
マイ・タイムラインとは住民一人ひとりのタイムライン（防災行動計画）であり、台風等の接近による大雨によって河川の水位が上昇する時に、自分自身がとる標準的な防災行動を時系列的に整理し、自ら考え命を守る避難行動のための一助とするものです。
その検討過程では、市区町村が作成・公表した洪水ハザードマップを用いて、自らの様々な洪水リスクを知り、どの様な避難行動が必要か、また、どういうタイミングで避難することが良いのかを自ら考え、さらには、家族と一緒に日常的に考えるものです。
【マイ・タイムラインの取組の経緯】
マイ・タイムラインは、平成27年9月関東・東北豪雨における避難の遅れや避難者の孤立の発生を受けて、国、県、鬼怒川・小貝川沿川市町で構成される「鬼怒川・小貝川下流域大規模氾濫に関する減災対策協議会」の枠組みで様々な取り組みを進める中で、住民一人ひとりの単位で、水防災に関する知識と心構えを共有し、事前の計画等の充実を促すためのツールとして開発しました。
（国交省ホームページより抜粋）
水害から自分の身を守る、家族の身を守るために避難行動の手順を普段から用意しておくことで慌てず、安全に避難するための準備行動をしておきましょうという取組です。
群馬県でもホームページでマイ・タイムラインの作成を推奨していて
https://www.pref.gunma.jp/06/h40g_00121.html
今週は穏やかな週末になりそうですが解説動画もアップされているので、ぜひ平穏な天候のうちにご家族でご覧になりながらマイ・タイムラインを作成してみてはいかがでしょうか。
https://tsulunos.jp/single.cgi?id=1403
さらに深堀したい方はこちらの記事も
https://www.hgestate.jp/blog/entry-400032/
では今週もブログスタート
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お家を建てる時の資金計画シリーズ、過去記事もタイトルを変えて検索をしやすくしたおかげか日に日にアクセスが増えています。
少しはお家を建てたい方々のお役に立てているのかと思うと投稿者として嬉しいですので今週も張り切って書いて行きます。
さて今週のテーマは「自己資金はいくら用意すべきか」
正確に言うと2通りあって、「いくら」以前に自己資金（いわゆる頭金）が用意できない場合と、ある程度自己資金が貯蓄されている場合とで対応が変わります。
まず最初に
【「家は建てたい（買いたい）けど頭金を用意するのは難しいなぁ」という場合 】
最近当社にご相談いただくお客様で建てたいという方の1/3、買いたいという方の半分以上があてはまるかと思いますのでご安心を。
ほとんどの方がアパートなど賃貸に住んでいらっしゃって、ちゃんと家賃を払えているので、それならば賃料を払い続けているよりそのお金で持ち家を建てる（買う）ことにしましたと仰ります。
ちなみに私が自宅を建てた頃（2000年頃）は住宅ローンと言えば住宅金融公庫※がメインで、
※住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうこうこ）は、かつて存在した国土交通省（旧建設省）・財務省所管の特殊法人・政策金融機関。 2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれた。（Wikipediaより抜粋）
融資は9割までが基本だったので予算の1割を頭金として貯めるというのが一般的でした（単純に3000万予算なら300万ですね）。
アパートの家賃を払いながら＋コツコツと頭金を積立→ 頭金が貯まったらお家づくりにGO！
なので「そろそろ家が欲しいから頭金貯めないと」というのが同年代の会話でよく聞かれました。
話を戻して、今では昔で言う公庫融資＝フラット35も各取扱い会社が9割のフラット融資以外に残りの1割を独自の商品でカバーして実質10割融資が可能となっています。
大手のアルヒの例↓
https://www.aruhi-corp.co.jp/product/flat35/case-full.html
またフラットが実質10割融資に対応しているので、競合となる各金融機関もほとんどが10割融資に対応していますので頭金が用意できていなくてもほぼどちらの金融機関でもご相談可能です。
但し、気をつけないといけないのは金融機関によって「つなぎ融資」に対応していない場合もありますので、「買う」のではなく「建てる」場合は建物の完成までお金がもらえないとハウスメーカー、工務店は資金繰りに困りますのでよく相談して融資先を決める必要があります。
金融機関によってはお家づくりに関してはつなぎは１回まで（＝上棟金のみ）という場合もありますので要確認です。
参考：「つなぎ融資」の解説。アルヒホームページより抜粋↓
https://www.aruhi-corp.co.jp/guide/words/detail/tsunagi_yushi/
解説を見ても自己資金が無いとつなぎ融資の利用が必須となり、融資期間は短くても、利用にあたっては、諸費用や利息が発生するので注意が必要です。
また、つなぎ融資の金利は、住宅ローンの金利より高い場合が多いので、融資を受けている期間が長くなるとその分の金利負担が増えます。工期の遅延などの不測の事態への備えを忘れないでください。建築スケジュールをしっかり確認して返済計画を立てることが重要です。
尚、以前の記事でも書きましたが金利が低いネット銀行は基本つなぎ融資に対応していませんので「建てる」場合には向いていません。
「買う」場合にも立地が市街化区域内に限定されますのでご注意ください。
ここまで長くなりましたが「今」自己資金が無くてもお家は建てられます。※土地購入の手付金、印紙代など最小限はやはり必要
が、実際持ち家になるとアパートとは違い、火災保険料、固定資産税の支払いや定期的なお家のメンテナンスやリフォームが必要となりますので理想はアパート家賃の支払い＋頭金の積立ができるぐらいの余裕がないとお家を建てた後の生活が大変になります。
ですからこれも以前書きましたが「今のアパートの家賃で家が建ちますよ」はウソではないですがその後も快適に暮らし続けることができるかどうかは長期にわたるお客様ご自身のファイナンシャルプランをよく考える必要があります。
直接お会いしたお客様には毎度お伝えしていますが「お家を建てる」ことが人生のゴール、目的では無いので当社では最初にしっかりとヒアリングをしてお客様の人生設計やファイナンシャルプランにあったお家づくりを提案しています。
次に
【「ある程度自己資金は用意できます」という場合】
以前から計画的に貯蓄をされていたのでしょうね、素晴らしいです。
自己資金が手元にある場合は様々な選択肢がありますので、トレードオフのシミュレーションをしてみると良いでしょう。
例１）総予算4500万で自己資金1000万で土地を取得する場合
＞融資額は3500万 → 1000万を銀行に預けておく利息＜融資貸付金利であればその1000万を土地取得に充当することで融資額を減らし、利息を含めた総返済額を抑えることができます。自己資金ありで与信が増し金利も有利な条件になることも。
＞土地購入分のつなぎ融資が不要 → つなぎ融資1000万が不要となった金利分キャッシュをセーブできます
＞債務者が高度障害などになった場合 → 団信保険で債務はゼロに → 但し手元キャッシュは土地取得分手薄になります
→ 一家の大黒柱が働けなくなった場合の当面の生活維持、再建を考えると理想は半年分くらいの生活費は残しておきたいです。
例２）総予算4500万で自己資金1000万は手元に残して全額融資とする場合
＞融資額は4500万 → 当然ながら例１）と比較して月々の返済額、利息を含む総返済額も多くなります
＞土地購入からつなぎ融資が不要 → 例１）と比較した場合つなぎ融資の金利分キャッシュアウトが増えます
＞債務者が高度障害などになった場合 → 団信保険で債務はゼロに → 但し手元キャッシュ1000万は残っています
→ 一家の大黒柱が働けなくなった場合の当面の生活維持、再建を考えると手元に1000万のキャッシュが残っているのは安心材料となります。
このケースを比較するとそれぞれメリット／デメリットがありますね。
どういう判断をするかはお客様の考え方というのが結論にはなりますが、「今」だけでなく長期に渡ってシミュレーションしてみることが重要です。
例えば「この先の収入の見通しと返済」を考えた場合、
＞これまで自己資金を貯めたように今後住宅ローンを返済しながらもまた貯蓄を続けることができる→ 「今」の貯蓄は土地取得に使おう
＞今後住宅ローンの返済に加え、諸費用やリフォームを考えると貯蓄を続けるのは難しいかも → 「今」の貯蓄は使わずにとっておこう
例えば「この先の収入と教育資金」を考えた場合、
＞これまで自己資金を貯めたように今後住宅ローンを返済しながらもまた教育資金はなんとかなりそうだ→ 「今」の貯蓄は土地取得に使って教育資金はこれからまたコツコツ貯めよう
＞今後住宅ローンの返済に加え、教育資金も貯めるのは難しいかも → 教育ローンの金利より住宅ローンの金利の方が低いから、住宅ローンで全額借りて「今」の貯蓄は使わずに教育資金にとっておこう
となりますよね。
ご家族がどう増えて、どう育つかはなかなか思い通りにならないかもしれません、さらには子供達が巣立った後の老後の心配も。
自己資金がある場合には不測の事態に備えた余裕を持った計画をおススメします。
最後にもうひとつ自己資金の使途でよく聞かれるのが「住宅ローン減税vs繰り上げ返済」問題。
こちらについてはまた長くなりそうなので下の記事を参考にご一読ください。
住宅ローン減税の期間中に繰上返済を行う方が効果的か否かは、ほぼ金利によって決まります。
参考：一般社団法人全国銀行協会HPより
https://www.zenginkyo.or.jp/article/life/myhome/14629/
今週はさらっと書くはずが書き始めたらあれもこれもと長くなりましたが重要な話なのでご容赦ください。
もちろん当社へのご相談もお待ちしております。
過去の資金計画にまつわる記事はコチラ↓
毎月恒例の安全パトロール。
現場は安全第一で、丁寧に進めてまいります。
当社が出展している上毛新聞コンセプトホーム前橋江木会場のすぐそばに”あの”ツルヤさんがオープンすることが正式に発表になりました。
上毛新聞のweb記事はコチラ↓
https://www.jomo-news.co.jp/articles/-/184239
これまでは非公式な情報として、モデルハウスに来ていただいた方だけにお伝えしていたのですがこれで晴れて公になったことで、より一層この街が暮らしやすく、将来的な資産価値もアップすることになり、引き合いが増えたらいいなと思っています。
私もちょうど通勤途上にツルヤ前橋南店（駐車場からは当社のカンバンも見えますのでお立ち寄りの際はチェックしてみてください）があり、「今日はちょっとお弁当買って来て」という時には重宝しています。
（画像は２年前の県内最初の出店となった前橋南店オープン時の様子）
また仕事帰りの時間帯はお弁当が30%オフ、中には半額のものもあったりしてちょっとした宝探し気分で買い物も楽しめます。
ますます便利になる上毛新聞コンセプトホーム前橋江木会場内の土地＆買えるモデルハウス、おススメですよ。
では今週もブログスタート。
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シリーズ化した資金計画の記事ですが引き続き毎週アクセスランキングの上位に名を連ねていますのでこれからお家を建てる方、購入される方々はご興味ありかと。
ならばということで今週は事前審査でよく出てくる
「今現在お借入れなどありませんか？」
「実は車のローンが。。。」
について書いて行きます。
金融機関の事前審査は簡単に言うと「この人ならいくら融資することができますよ」という金額を、申込みされる方のお勤め先や勤続年数、収入などから返済能力を算出して、さらに与信情報を確認して過去にローンの返済が滞たことが無いかなどを調べて総合的に判断するわけです。
で、事前審査の申込書を記入していくと大体2ページ目（Ａ３の右半分）に来た当たりで「その他の借入」という項目でピタっとペンが止まる場合があります。
大概はクルマのローンですね。
ローンの残高があとわずかで繰り上げ返済が可能な場合は繰り上げ返済をおススメしています。
融資額のおおまかな目安のひとつとして「返済比率」という数字があります。
住宅ローンの返済比率とは、「年収に占める年間返済額の割合」です。「年間返済額÷年収」で算出されます。金融機関によって見方は若干変わりますが、一般的には30～35％が基準といわれている傾向です。たとえば、年収500万円の場合、返済比率の違いで年間返済額と毎月の返済額は以下のように変わります。
※上記の数字はボーナス返済は考慮していません。また金融機関によっては、年収に応じて返済比率の上限を定めているところもあります。
先のクルマのローンが残っていると、当然返済能力（返済比率）の計算にその数字がすでに借入している金額として含められますので要注意です。
これまでの経験上各金融機関によって考え方は異なるかもしれませんが、車のローンが100万残っていると住宅ローンの融資額はマイナス300万、200万残っているとマイナス600万と残高の3倍近く住宅ローンの融資が減額される傾向にあります。
返せそうもないお金を貸したらいけませんものね。
ですから出だしから2重のローンを抱えるリスクを回避する意味でも、借入可能金額を増やす意味でも可能であれば繰り上げして住宅ローンお申込み前に完済することをおススメします。
仮に事前審査の時にはクルマのローンが残っていても、残高計算書を提出して、これを本申込までに完済するという条件で事前審査というのは可能ですのでハウスメーカー、工務店の担当者、金融機関の担当者によく確認して進めてください。
繰り上げ完済した場合には「完済証明書」というのがローン会社から発行されますので、これが手元に無いと融資の本申込ができませんのでお申込みの当日あたふたしないように、「完済証明書」が郵送で手元に届くまでの期間も余裕を見て融資スケジュールを組んでください。
「いやーすぐに繰り上げ返済はできないよー」という場合。
ということはお客様の手元に自己資金が無いことになりますよね。
そうなったら「土地を取得する際の手付金は用意できますか？」「建物契約時の支払い条件はどうしましょう？」とシビアなお話をしなくてはなりません。
【対応策その１：親に相談する】
もし可能であれば親御さんに相談して一時的に立て替えてもらったお金で返済するなども考えておきましょう。
意外と「可愛い息子（娘）、孫のためならしょうがないなー」とあっさり引き受けてくれるかもしれません。
ここは幸運をお祈り致します。
【対応策その２：車のローン借入先に相談する】
事前審査を依頼した金融機関Aで「これを返済してもらわないと。。。」と言われた場合、もしクルマのローンが他の金融機関Bのカーローンだったりした場合はそちらの金融機関Bに住宅ローンの相談に行くのも選択肢としてありです。
金融機関は不思議なところで、貸金業なのに貸すときは渋々かしながらじゃあ繰り上げ返済するよと言うと、ちょ、ちょっと待ってくださいと。貸付利息が収入源なので完済されると収入がゼロになるわけです。
ならば住宅ローンと合わせて貸付残高を増やそうと「ウチなら車のローンは残したままで住宅ローンの融資も可能ですよ」という場合が出てくるのです。
この場合住宅ローンの金額が希望の満額になるかどうかは金融機関の判断となりますがとりあえず聞いて見るぐらいはしても損はないです。
【対応策その３：最初から「おまとめローン」を取り扱う金融機関に相談する】
身近なところではJAですね ※ろうきんも一部商品取り扱いありますが群馬の中央労働金庫は今日現在取り扱っていない模様
JA住宅ローン 借換応援型
https://gunma.jabank.org/loan/myhome/
農業やってないけど使えるの？という方へ（JAバンクホームページQ＆Aより抜粋）
農家でなくても利用できますか？
JAバンクは、農家以外の方でもご利用いただけます（法令等により一定の制限があります）。なお、所定の出資金を払い込んで准組合員になっていただくことも可能です。詳しくはお近くのJAまでお問い合わせください。
なので大丈夫です。
以上車のローンが残っているけど住宅ローンを借りたいという場合の対処法について書きましたが理想は土地購入の際の手付金（土地価格の10%めやす）、建物契約時の契約金（各メーカーによりますが契約価格の10%めやす）が手元に用意できているのが理想です。
しかし家づくり／購入はタイミングも重要。
お金の話は家づくりで一番重要なことですので信頼できるハウスメーカー、工務店、金融機関など各所に相談して納得してすすめましょう。
今週は今このタイミングで家を建てたい／買いたいという場合はちゃんと相談すればなんとかやりようがありますよいうお話でした。
今週末はまた30℃と暑くなりそうですが、さすがに朝晩は涼しくなってきましたね。
私が趣味の釣りで通う榛名湖は朝の気温が10℃を切って息が白く見えるようになっています。
ターゲットのバスは中々思うように釣れませんが、せっかくのアウトドアに出かけるのでお昼はソロキャンプ気分でお湯を沸かして、カップラーメンとコーヒーを淹れて自然を満喫しています。
今シーズンは釣りの師匠が使っているのを見ていいなーと思いながらも廃盤でなかなか見つからなかったコールマンのシングルバーナーを偶然アウトレットで見つけてリアクションバイト（釣り用語です。”思わず即買い”という感じでしょうか）。
で、今までツーバーナーで使っていたヤカンを乗せたらぐらぐらなので(￣▽￣;) 一人用のケトル（ヤカンが急におしゃれに聞こえます）を購入しました。
別にコールマンでなくても良かったのですが取手が立って固定できるので熱くならないとか、90℃傾けてお湯を注いでも蓋が落ちないのがいいとか口コミを信じて購入しました。
容量が0.6ℓなので実際に使ってみてカップラーメンとコーヒーを一杯淹れて丁度良い感じです。
釣れなくても素晴らしい景色の中で旨いコーヒーが飲めればいいじゃないか、と自分を納得させながらバスとの出会いを狙ってキャストを続けています。
ちなみに当社が出展している上毛新聞コンセプトホーム前橋江木会場目の前のパワーコメリはコールマンジャパンと提携しているのでしょうか、オリジナル商品もあったりコールマングッズが比較的充実しています。
この秋アウトドアを愉しもうという方はぜひパワーコメリと当社モデルハウスに寄ってからお出かけください。
では今週もブログスタート
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私が細々と続けているこのブログでアクセス数がいつも上位で、繰り返し読まれているのが「資金計画」にまつわる話。
それだけお家を検討されている方が興味がありながらも意外とピン！とくる情報が無いのかもしれません。
少しでもみなさんの需要があるのだとすれば「お家づくりの資金計画」にまつわる投稿を充実させて行きたいと思います。
実例をもとにその時々に合わせて書いているので今のご時世に合わない場合は都度アップデートも含めて過去記事もメンテナンスしてシリーズ化することでニーズに合わせて、検索しやすいようにブログタイトルも改善していきますのでお役に立てば幸いです。
さて、今日のお題は「ご家族の土地にお家を建てる」編。
昨今の建築資材高騰でこれまで注文住宅を検討されていた方も土地からとなるとローンが厳しいなーという方が増えています。
その中でご両親などご家族名義の土地があって、そこに建てられる方は本当にラッキーです。
私が言うのもなんですが、親のすねはかじられるだけかじってあげた方が良いと思います。
親の感情として、子に何かしてあげたいというのは幾つになってもあると思いますので、なんだかんだ言っても頼られるのはネガティブな内容でなければ悪い気持ちにはならないのではないでしょうか。※親御さんの顔色を見ながらうまく切り出してください。
一方で要注意なのが「こーんなに土地があんだから好きなとこに建てればいいだんべ。早く建っちまえや。」という有り難いお言葉。
土地というのは所有しているからと言って何でもできるわけではなく、都市計画や地域の条例”等”によってさまざまな制限があり、「好きなところに」という訳には行かないのです。
そして融資をする金融機関はその土地の流動性、担保性を評価して融資条件も提示してきます。
過去のブログでも書きましたが土地を購入して家を建てる場合には基本的にweb銀行は「市街化」以外に融資をしません、メガバンクと呼ばれる都市銀行も「市街化」の場合は担保評価がほぼゼロです。
では建て主とは異なる方（ご家族）名義の土地にお家を建てる場合融資はどうなるのでしょう。
【現在の地目が農地の場合】：まずは土地が青地か、白地かを（各市町村窓口で）調べてください。
→ 白地の場合は申請によって宅地に出来る”可能性”があります。青地の場合はさらに宅地化のハードルは高く、除外の申請が認められれば宅地に出来る”可能性”があります。
前述の通り、都市計画法の用途地域で「市街化」区域以外は基本的に家を建てられない場所であることは承知しておきましょう。
建てられるとしても除外申請、農転など開発行為には費用がかかりますので事前に見積りを取っておきましょう。
また費用だけでなく、宅地化に要する時間も要確認です。除外の場合には1年がかり、農転には申請から1ヶ月ほどみておいてください。
※ちなみに市街化の中の畑などの場合は許可でなく申請だけで済む場合がほとんどですのでスケジュールに影響は無いです。
【土地の担保評価について】：「こーんなに土地があんだから担保に入れちまえばいーだんべ」
→ご家族の土地に建てる場合、 建て主の所有ではないので土地がどんなに広くても建て主に対する融資額に影響（増額になること）は無いようです。ご家族の方による物上保証ということで連帯保証とは異なることに注意が必要です。
金融機関によっては担保評価で融資の保証料が優遇されることもありますが、個別の案件対応ですのでご利用を予定される金融機関でご確認ください。
逆に気をつけないといけないのはその土地に抵当権の設定などがされていないか必ず事前に調べておくこと。
事業をやられている方の場合には根抵当が設定されていたり、過去の借入で抵当権を設定されていたものが実際は完済しているのに抵当権の抹消手続きが終わっていないとか。
私が経験した物件では土地の売主の地主様が「あーそれはもう完済してるから抵当権外すよ」と言ったものの、銀行から何年も前に届いていた書類が見つからず、再発行を依頼したら発行した支店が統廃合ですでに存在しておらず本店決裁案件となり、数カ月待たされてなかなか土地が引渡しにならず、建て主の方はお子様の学校が始まる前に引っ越さないとという期限がありましたのでヒヤヒヤしたことがあります。
ご家族の土地であっても事前に「抵当権が設定されていないこと」確認してください。
代々の相続などの場合ご本人が認識が無い場合もありますので。
【水道や道路の共用の可能性について】：「はー家が建ってるんだから分けて使えばいーがね」。
→ 確かにそうですがそれも建築基準法や自治体の決まりに照らし合わせて可否が決まることなので地主様の一存で決まることではありません。
よくよく調べたら水道は遥か遠くから引き直しで、道路も実際は建築基準法上の道路とはみなされず入口が無かったなんてことも。。。
【地盤改良の可能性について】：「ここに何十年も住んでっけど全然大丈夫さね。心配いらねーよ」。
→ これも良く言われます。
昔は瑕疵担保保険の加入が義務になっていなかったので古いお家は地盤調査や地盤改良という言葉すらなかったかと思いますが現在は地盤調査必須です。
そして調査結果によっては地盤改良をして、所定の数値が担保されないと瑕疵担保保険に加入できませんので家が建てられません。
実際に調査してみないとわからない費用なので資金計画では安全サイドで改良が発生するモノと思って計画するのがおススメです。
【境界確定の必要性について】「隣んちのおじいちゃんが大体この辺だって言ってたいなー」
→ 大体ではお家は建ちません。
境界確定をしていない場合にはあらためて土地の境界確定が必要です。
その費用を誰が負担するのか、事前に相談しておきましょう。
【既存建屋の登記の可能性について】「この物置は後からオレが建てたんよー」
→ 古いお宅、特に農家さんの場合は農機小屋や物置など敷地内に複数の建物が建っていて、しかもそれらが登記されていない場合があります。
登記の如何に関わらず資産税課は良く調べて課税されているとは聞きますが新たに家を建てるという過程でこれらを法規通りに処理する必要性が出てくるかもしれません。
これらも事前にどう対応する（壊す？、登記する？）のか、その費用を誰が負担するのか、事前に相談しておきましょう。
長くなりましたので今週はこれぐらいにしますが、本文に度々登場する「いーだんべ」というのは決して違法だとか、いい加減ではなく、”その当時はそれで良かった”という場合がほとんどです。
人口の減少や高齢化、地球規模の自然災害が多発する中で毎年様々な規制や制度が見直されて改訂されています。
ご家族のお土地に家を建てようかという場合は、たとえご家族の言うことであっても今の規制に合っていない可能性がありますので早い段階で土地の制約について調べてくれる工務店、ハウスメーカーに相談しましょう。
さんざん夢のマイホームで盛り上がって実は建てられないんだよ。。は悲しすぎますので。
もちろん、当社へのご相談もお待ちしております。「そんなん大丈夫だんべ」要注意です。
今週はご家族に悪気は無くても時代がどんどん変わっているので注意して、都度確認してモノゴト進めましょうというお話でした。
先日会社の駐車場について、エンジンを切る時にふとメーターを見ると「いやー朝晩は涼しくなったなー。。。！？」
７７７７”８”キロ！？トリプル７を超える5桁オール7を見逃してしまったー😢
今までラッキー7で何かあったかというと何もないのですが次の6桁目の７は無いなと思うとちょっぴり残念な気分に。
でも4×7の瞬間を見られたのでトリプル７以上ということで価値あり？？1の位ピッタリは運転もあるので写真に収めるのは難しいですね。
今週はそんなたわいもない話からブログスタート
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2週間ほど前にここでアルコール検知器導入の話を書きました。あれからクルマで出かける時、戻った時には検知器を使って呼気の測定をするのですが当然のことながら毎回アルコール値はゼロ。
取説には食べ物や飲み物によっては摂取直後の測定でアルコールが検出される場合があると書かれているのですが小数点以下もずっとゼロ。
いいことなのですが長いこと製造業に関わってきた私としてはシステム不良（検出能力不足）が心配になり始めます。
「これ、ちゃんと測っているのか？」と。
なので事務所入口にあるアルコール噴霧器をかけてテストしてみました。
バッチリ赤表示に結構なアラームがビービー鳴りました。良かったです。正常に運用すればシステムは有効に機能しているようです。
また経年により検出能力が低下していないか、定期的にテストをしようと思っています。
これは一例として、私は「何も起きない」という状態をとても不安に感じる性分（職業病？）なのでいつも設計されたマネジメントシステムが有効か、正常に運用されているかが気になります。
これはまさにISOでいう内部監査と一緒ですね。
ちなみに今週はちょうど内部監査を実施しました。
あちこちでISOの形骸化や弊害が叫ばれていますが私は当社にとっては全スタッフを巻き込んで定期的にPDCAを回す上で有意義なシステムだと感じています。
何も不具合の報告が無い「便りが無い」のは「元気な知らせ」か「誰も何も管理していない」「関心がない」「決められた通り実行していない」かのどちらかだからです。
ではもう一歩今のレベルより改善を進めるにはどうしたら良いか。
良いと思う方向に何かを変えてみるんですね。
変えて様子を見ます、そして誰からも、どこからも文句（苦情でも相談でも）が出なかったらそれは「変えた」ことにはなりません。
人は変化を嫌うので、自分の地位（業務）が安泰なうちは決して文句は言いませんので、変えたと思った施策が実際は何も変わっていなかったことを意味します。
様々な軋轢（自分事と思う「関心」）が起きてこそ本当の変化です。
そういった意味で私はトヨタ式は理にかなっているなと思います。
100人がいる生産ラインで１つの作業ステーションで不良品が出たら（正式には不良品を作ってしまったら）ラインが止まるようにしています。
99人は手が遊んでしまいます。
ラインの組長は飛んで行って原因究明してラインを復旧し「5回のなぜ」で真の原因を突き止めて報告書を書きます。
あえてこういう状況を作り出すことで問題を顕在化させて、それをカイゼンして行くわけです。
これをその場しのぎの理屈で「いちいちラインを止めたら大損失だ、現場に飛んで行くのも面倒だ、だから不良品を作ってもラインが止まらないように全ての工程に在庫を持たせればいいじゃないか！」「そうだ！そうだ！」となると
→製造品質はいつまでも良くならず、在庫過多でキャッシュフローも悪化となるわけです。
またヒトはあまのじゃくなので他人に押し付けられたカイゼン案などまともに実行しません（私だけ？）。
困った当人が知恵を絞って考えたカイゼン案だからこそきちんと実施して、その後も面倒を見る、というカイゼンのサイクルを人の本質に訴えかける方法です。
そうすると現場と離れた空調の効いた部屋でスーツを着た人たちが考えたアイデアとは違って、現場の至る所から本当に使える知恵がたくさん出てくる訳です。
当社もトヨタと規模では比較になりませんがこのように現場から知恵が出てくる、どんどんカイゼン提案が出てくる会社になりたいなと常々思っています。
そのためにもう一つ重要なのは「どうせ言ってもムダだから」と思われないことです。
せっかく勇気を出して提案したことが聞き流されたのではモチベーションダダ下がりになるのは当然です。
なので私は少しずるい考え方かもしれませんが提案があった場合にはすぐに実行します。
すぐに実行することですぐに成果が検証できて、思いもよらぬ波及効果が出ることもあれば想定以下の効果の場合もあるでしょう。
例え思い通りに成果が出なかったとしても、すぐに実行したことなのですぐに元に戻すことも可能なのでリスクは少ないです。
”巧遅は拙速に如かず”の考え方ですね。
私は自分が思いつかないようなアイデアやシステムでワクワクしながら仕事をしたいと思っているので自分が理解できないことにこそ価値があると思い、提案はあえて検証はほどほどにすぐに実行します。
もちろん、提案者を2階に上げてハシゴを外すようなこともしません。
こうして滑った転んだしながらみんなが同じ方向を向いて人も会社も成長して行けたらいいなと思っています。
今週は久々に固い話になりましたがこれも内部監査であらためて思い起された想いを書き出してみました。
ちなみに内部監査で不適合ゼロは「ウソだらけ」か「完璧」か「監査がザル」のいずれかです。
監査で「完璧」なのに会社の業績が芳しくない場合は「マネジメントシステムの設計不良」です。
当社もがんばります。
暑さも一段落して（？）この秋楽しみにしているプロジェクトが「夏越しシクラメンの栽培」。
昨年末に協力業者様からいただいたシクラメンがまめに手入れをすると花が長持ちすることに気づき、最後はだんだん花数が減ってきてシクラメンの育て方をYoutubeで調べたところ夏の間休眠させて、秋からまた復活させるという「夏越し」という方法があることを知りチャレンジしているのです。
9月に入ったのでずっと事務所で休眠させていたシクラメンを取出し、さーてと球根を取り出してみると。。。！？
ち、小さい。。。スカスカ。。。根が無い。。。テンションダダ下がりです⤵⤵
こうなると自分を勇気づける情報をインターネット探してしまう（現実逃避あるある）のですが、yahooの相談コーナーみたいなので同じような写真が載っていて、「球根がブヨブヨしていれば腐っていますがスカスカならば大丈夫ですよ」と書かれていたのでこの自称専門家の回答を心の支えにしばらく様子を見て見たいと思っています。
私的には根が出たか、掘って確かめたいけど芽が出るまで我慢します。
では今週もブログスタート
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おかげさまで前橋展示場モデルハウスオープン以来多数のお客様に来ていただいております。
コロナ禍と猛暑の中お出かけいただき、さらに当社に立ち寄っていただき感謝です。
お話をさせていただくと次のようなお客様が多いです。
１「まだ家を建てようと思って展示場見始めたばっかりなんです」
２「建売と注文どっちにしょうか迷ってるんです」
３「まだ建てる場所も決まっていないんですけどなんとなく見に来ました」
４「親の土地があるのでハウスメーカー選びにきました」
５「土地はすでに購入したのでハウスメーカー選びにきました」
６「もう建てるところは決まっていて、間取りや仕上げの参考に見て回っています」
７「リフォームのイメージの参考に見に来ました」
８「何社か打合せをしてるんだけどプランに納得できない」
９「何社か打合せをしているんだけど見積りに納得できない」
１０「このモデルハウスいくらですか？」
１から１０のどなたでも当社のお家づくりを見ていただけるので大歓迎です。
どんな理由であれ、正直に目的をお話いただければ誠意を持って対応させていただきますので「こんなこと言ったら。。」と思わず何でもおっしゃってください。後から「実は。。。」がいちばん厄介です。
私は家を建てて、そこでお客様が長く、楽しく、健康に住んでいただくことがお家づくりでは重要だと思っていますので、身の丈に合わないご予算の家づくりはお勧めしません。なのでお客様をご案内する時に「融資をご利用ですか？自己資金ですか？」という質問と「融資をご利用の場合は事前審査はお済みですか？」と必ずお聞きしします。
上記の場合ですと５の土地をすでに購入されている場合は事前審査必須ですので問題ないですがそれ以外の場合はほとんどの方が事前審査をしていないのが実情です。
さらに驚くべきことは上記８，９の他社様で相当お話が進んでいるお客様の中にも事前審査をしていないお客様が相当数いらっしゃるということ。
これではレストランでメニューの値段を見ないで食べて、レジに行ってから「どうする？」「足りないから親にお金持ってきてもらおうか」「カードローンに申し込んでくるよ」的な家づくりで資金計画も何もあったもんじゃありません。
あまりにも多いのでこれは営業担当のポカミスでは無く、「もう料理食べちゃったんだから何とかして払ってもらわないと」的な状況に追い込んで無理をしてでもお客様から建築資金を用立ててもらおうとする意図的な営業戦略なのでは？？と勘ぐってしまいそうです。
いくら夢の家づくりを語っても予算が合わないことには建ちませんし、無理して建てて生活が苦しくなってしまったのでは本末転倒。
この本末転倒と貸し倒れを防ぐために金融機関が事前審査で重視しているのが収入の安定性と収入に対する返済比率（返済負担率）です。
この辺の判断は各金融機関や世帯の収入状況にもよりますが一般的には返済比率30%が上限と言われ、事前審査通知書の借入可能金額もこれをもとに算出されてきます。
つまり本人が4000万円借りてお家を建てたいと言っても融資する側目線ではこれぐらいにしておいた方が良いですよという数字がわかるのが事前審査です。
さらに「借りられる（上限）」と「返せる」は違うので「借りようと思ったら借りられる金額（上限）」と「今後安定的に返済していける根拠のある返済額」は全く別物なのでお客様は後者についてしっかりと検討する必要があるのです。
その際の落とし穴が「今のアパートの家賃が〇〇円だから〇〇までは返済できるっしょ」という考え。
持ち家になると固定資産税、火災保険料は自分で支払うことになりますし定期的なお家のメンテナンス、設備機器の入替などの費用がかかります。マンションなどは家賃以外に「積立金」として別途強制的に徴収されますが、持ち家の場合はお客様が資金計画でこれらの費用を見込んでおかないと「あれ？家賃と同じ返済なのに残高が減っていく。。。」となり後々慌てることになりかねません。
終身雇用が前提で長く勤めれば右肩上がりの給料が保証されていた時代とは違うのでここは慎重に行きましょう（その世代の親御さんのアドバイスも参考に留めて）。
ただ結婚や出産と同じく、住宅ローンを背負うことで働くモチベーションが上がるのであればそこはプラス思考で。
さて、じゃあということで融資先を選ぶのにもお客様毎に合う／合わないがありますので
「借入先で迷っている場合の選択肢の例」として
１．転職して間もない（1年未満）、自営業 → まずはフラット35、加えて自営の方は取引先金融機関
２．ご夫婦とも収入がある → 夫婦連生を取扱う金融機関（群馬銀行、足利銀行、ろうきん、フラット35など）
３．給与振込している → ますは振込指定先金融機関
４．カーローンが残っている → JAバンク（カーローンおまとめが可）
５．月々の返済額を減らしたい → JAバンク（最長40年の借入が可）
※４、５はJAバンクの特長で一般の方でも営業エリア内に居住していれば窓口で1,000円〜10,000円の出資金を預けると農家ではない人でも准組合員として加入できます。
「固定金利と変動金利について」も良く質問をされますがざっくりはこんな感じです。
長期のライフプラン（出産、育児、教育、マイカー、リフォーム等のイベント出費）とファイナンシャルプランを明確にしたい場合→ 固定
金利上昇のリスクはあるがとりあえず金利の低い方で → 変動
いずれも借入額ではなく「総返済額」を必ず確認してください。金利のちょっとした違いも35年かかると「総返済額」で数百万単位で違います。変動を選んでも期間固定で見直し可が多いので金融機関の説明を良く聞いて納得して選びましょう。
変動の場合は5年ルール、125%ルールというのがあって※、仮に市場金利が大幅に上昇しても返済額は25%以上増やしませんよという一見消費者保護的なルールがありますが多くの方は元利均等方式の返済ですので、125%ルールが適用された場合増えた返済額のほとんどは利息で元金がほとんど減らない（逆に元本の返済額が減る）という恐ろしいケースもリスクとしてありますのでこれも十分説明を受けて納得したうえで進めてください。※すべての金融機関が、変動金利に5年ルールと125%ルールを設けているわけではありませんので要確認
5年ルールと125%ルールのわかりやすい参考記事：https://fprep.jp/column/real-estate/hendo-kinri/
出典：「住宅ローンの基本」https://mogecheck.jp/articles/show/JOeXZGMA4VB4NzBpmdPx
最近「金利が低いのでネット銀行にしたい」という方が増えていますが
・基本的にネット銀行は「市街化」以外の立地に融資をしません。
・ 〃 つなぎ融資をしません。
なので「市街化」「建売」の場合にしか使えないと思った方が良いでしょう。
ならば「ネット銀行がだめなら次に金利の低い都市銀行にしたい」と思われるかもしれませんが
・基本的に「市街化」以外の立地は担保評価が低く、かなり属性の良いお客様でも融資額が建物のみに近くなります。
※保証会社を変更して融資額を増やすこともできますが結果として金利が上がるので地銀との金利差がなくなります。
・事前審査とはいえほぼ契約と同じ資料が求められるので資金計画のためにあらかじめ借入可能額を知りたいという場合には不向き。
まだまだ書ききれないこともありますのでぜひモデルハウスにご相談に来てください。
お金の話はかなりの個人情報や場合によっては家族、親戚にまで話が及ぶのでなかなか他人には相談しづらいかもしれません。
私たちは大切なお家づくりに関わらせていただく以上資金計画にも責任を持って進めさせていただきたいと思っていますのでぜひ安心してお任せいただければと思います。
注）この記事の情報は2022年9月17日時点での情報に基づいて書かれています
たくさんの「想い」が夢になって、はじめて真の価値あるものが生まれます。
お客様と気持ちをひとつにして、未来へ向けてカタチを想像していきます。
